How expensive is the cheapest house imaginable in the Netherlands?

The mortgage interest deduction - in fact a disguised banking subsidy - puts Dutch homeowners heavily in debt. It also pushes house prices to astronomical heights. It can also be done differently. How expensive is the cheapest conceivable, yet still legal, house in the Netherlands?

Bureaucratic paradise of the Netherlands
The Netherlands is a heavily regulated country. This is also partly necessary. After all, we live close together here, so there is a good chance that you will disturb someone. For another part, you can honestly ask yourself whether the regulatory burden is really necessary. A good example of this is the very detailed Building Decree, which contains all the requirements that homes must meet. And there are quite a few. Even the more readable Building Decree 2012, according to the government, still has 350 pages despite the simpler text. To make matters worse, it often refers to NEN standards and the like that can only be ordered for a lot of money (around one hundred euros per booklet). These are also available for inspection in libraries of technical universities.

Main requirements Building Decree
If we start from the minimum requirements as stated in the Building Decree 2012, for an average family of two adults and two children, we arrive at the following main points.
* At least 12 square meters of living space per person (so 48 m2 living space).
* Each floor 3 m high. With dimensions of approx. 5x5x6 m (the most energy-efficient form) we thus arrive at 170 square meters of surface, of which 25 square meters each foundation and roof. The floor of the first floor is then extra.
* Good ventilation (7 liters + 0.9 l per square meter per second), at the same time max. 0.2 cubic meters per second of draft).
* Sufficiently dry: humidity anywhere below 70%.
* Sufficiently energy efficient (equates to at least double glazing, wall in total 2.5 m2 K / W. In practice: e.g. 7 cm thick, well-sealed solid wood or a double insulated brick wall).
* Sufficiently large countertop (approx. 1.5 m2) with space for a cooker.
* Sanitary (shower, toilet, tap). Waste water must be disposed of in an environmentally friendly manner, i.e. discharged into the sewerage system or into a septic tank. The latter is only allowed in the countryside, if there is no sewage system. No wonder, this is an important source of income for water treatment companies in which municipalities are major shareholders. Installing a biological water purification or biogas tank yourself is of course out of the question.
* Daylight. A very complicated calculation that means that the daylight intensity in each room must be at least 10% of that in the open field. No civil servant who wants to simply include this simple requirement, which can also be checked very quickly with a simple light meter. An amateur builder can broadly achieve this by having at least 10% of the total outer surface consist of transparent material. Of course, the shadow effect of surrounding trees etc. must be taken into account.

You can put together a single-family home from a few well-insulated log cabins.

Solution: double garden shed plus conservatory
It is of course the cheapest to use standard materials and components. Large log cabin manufacturers sell well-insulated gazebos with an area of around 25 to 30 square meters around six thousand euros each. In principle, two of these houses pushed together already provide a single-family home. A conservatory of a few square meters can be added to create a frost-free passage between the two log cabins. This will cost around a thousand euros for self-build.
A concrete floor must be poured for a stable location. For around fifty square meters, this can cost between one thousand and two thousand euros. A simple shower cubicle is available at the Gamma hardware store for around four hundred euros, a simple toilet around one hundred and fifty euros. With a simple sink, tiling and sewerage, this comes to a total of fifteen hundred euros.
Then the kitchen. A simple countertop with space for a hob, plus sink comes to about two hundred euros. Laying all electrical cables will cost around three hundred euros.
A cheap HR boiler costs twelve hundred euros. Added to this is a geyser for hot water for the shower and kitchen. For all this equipment plus installation, add up to around two thousand euros.

Living for twenty thousand euros possible
The total cost price, excluding building land, is therefore less than twenty thousand euros. For this you have a beautiful energy-efficient bungalow with a small conservatory. In front of about this amount you can order a house that is five times as big from a Latvian company. However, this house must still be equipped with the aforementioned built-in appliances. This will cost around five thousand euros extra.
It is probably possible to cut back on these prices by purchasing competitively. This is also a fairly mainstream and ecologically responsible solution. Next time, we'll really dive into the depths of pricing. For this, however, it is necessary to ignore the Dutch building rules. However, no compromises will be made with regard to living comfort and safety / health.

Also read: Visionary living ideas

13 thoughts on “Hoe duur is het goedkoopst denkbare huis in Nederland?”

  1. Valt wel mee, de brandveiligheid. In scandinavie gebruiken ze veel van dit soort blokhutten en dat wordt het in de winter min 30. Zou dus te doen moeten zijn in Nederland.

    1. Bedoel je dat de huizen genoeg warmte bieden in scandinavië? Het hout moet wel brandwerend geïmpregneerd worden, en dan kun je zelfs een open haard inbouwen, met stenen schouw.

  2. mmm die bouwregels zijn ook wat te bureaucratisch als je het aan mij vraag..
    verplichte brandtrap in een gebouw met 1 verdieping.. stelletje mekkers

  3. ik heb een plan en dus de pvda en andere partijen aan geschreven.
    om goedkoper te bouwen.
    kijk als starter heb je te weinig geld en je bent blij dat je het huis uit kan van je ouders.
    dus dacht ik bouw woningen in 2 fasen.
    eerst kasco bouwen met de mogelijkheid om het later na b.v. 5 jaar groter, of te wel de mogelijkheid om te kunnen uit breiden met isolatie en termmopane ramen enzo.
    fase 1 gee termopane geen hr ketel geen warmte pompen geen isolatie gewoon een eenvoudig huis zoals we daty 25 jaar geleden bouwden.
    de bouw kosten dalen dus kunnen de starters makelijker een hypotheek krijgen.

    en na 5 jaar de woning renoveren, uitbreiden, isoleren, enzv.
    want dan heeft men er wel het geld voor, en heeft men ook de extra kamer voor de kinderen nodig.

    je krijgt dan 2 keer economische groei.
    het zou een boost aan de economie geven.
    want alle zzp-ers hebben dan 2 keer werk.
    en ook er moet vloerbedekking en gordijnen en meubels gekocht worden.

    wat zegd de pvda ze willen alleen maar duurzamer bouwen.
    de andere partijen hebben niet eens gereageerd.

  4. vooral het steeds hoger wordende plafond……nu, dat is elke keer lekker stoken.
    Men moet eens normaal doen en in de grond gaan bouwen. En het kan allemaal veel kleiner.

  5. het is omdat deze draad nog aanbevolen wordt, dat ik denk niet al te ver achter de markt aan te komen. Ook boeit mij dit onderwerp zeer. Dus alsnog een bijdrage:
     
    het zal waarschijnlijk een utopie worden, omdat de ontwikkelingen juist naar een steeds geringere vrijheid van mensen wijzen, maar het principe van het verhaal hierboven onderschrijf en roem ik.
     
    @ bemoeier: hout brandt, ca 3 cm in een half uur, hardhout minder, maar houdt redelijk lang stand: in tegenstelling tot staal dat bij ca 450 graden inzakt, zacht wordt, blijft hout wat nog niet verbrand is gewoon draagkrachtig. Dat is dus helemaal niet zo onveilig als het lijkt.
    Als de woningen ver genoeg uit elkaar staan, tegen brandoverslag, hoef je ook niet zulke hoge eisen te stellen, omdat er dan nooit een halve stad kan afbranden, zoals vroeger voorkwam.
    Zorg dat je een zware tuinslang hebt, dan krijg je een beginnende brand nog makkelijk uit.
    En in een half uur loop je een eind weg hoor, als je het verliest.
     
    bij ons achter aan het weggetje staat een Pools blokhuis in het bos, 500 m3 schat ik, op eigen grond, van ronde stammen á 20-25 cm. waarvan ik de kosten onder de 50.000 euro schat. Zo’n ding kan je zelf olleke-bolleke stapelen. Isolatie hebben we het later nog eens over.
     
    na de oorlog begonnen bij ons veel jonge mensen met een afgedankte bouwdirectiekeet. Die dingen koop je nu nog voor een paar duizend euro. Die zette je onder aan de dijk op goedkope grond neer, met een ketenvergunning voor 5 jaar. Als ze aardig waren verlengden ze die vergunning steeds weer tot in der ‘eeuwigheid’. Wie wat centen gespaard had zette er een halfsteens muur omheen. Kon je gelijk de spouw isoleren. In de vrije ruimte kon je er net zo veel uitbreidingen aan knutselen als je wilde. Anton Heiboer, de beroemde kunstenmaker met zijn 4 vrouwen, had wel vijf hokken op rij achter zijn huis gebouwd, geloof ik. Het zag er niet uit hoor, maar hij viel er weer mee op en dat was allemaal kassa voor zijn handel. Buren van ons woonden zo ook al bijna achter in de tuin.
     
    zelf heb ik een ouwe houten landbouwschuur in m’n tuin staan van 5x15meter, met aflat van 3 m. welke ooit f.3000,- heeft gekost. Zou je toch ook zomaar een huis van kunnen maken?
     
    het belangrijkste voor jullie jonge mensen, is dat de gemeenten moeten stoppen met bouwgrond speculaties om daar rijk van te willen worden. Wonen, een hol, behoort immers bij de allereerste levensbehoeften, daar zou niemand rijk van moeten willen worden, toch? Bij ons hier aan het weggetje, kost de grond zo’n 6 á 7 euro per m2, dat zou toch een leuk beginnetje zijn?
     
    maar laten we nou ook eerlijk zijn, op de camping heb je voor 20- á 30.000 euro toch ook al een leuk beginnetje? Mijn zoon vertelde vanmiddag nog dat hij best zin zou hebben om vast op de camping te gaan wonen en z’n huis in de stad te verkopen. Zijn schoonouders met hun dubbele plek en dubbele caravan hebben dat jaren terug al gedaan en willen niet anders meer.

  6. Voor €25.000 een 5x groot huis bouwen?! Wat mis ik? Ja oke de kosten voor de grond.. 250 vierkante meter maal €400,- (om ruim te rekenen) bij elkaar €100.000. Maar dan nog €125.000 voor zo’n groot huis? Waarom zie ik dat niet gebeuren in Nederland? Zijn dat nou echt de bouwregels..?

Leave a Comment

English