Hoe duur is het goedkoopst denkbare huis in Nederland?
Door de hypotheekrenteaftrek – in feite een verkapte bankensubsidie – zitten Nederlandse huizenbezitters zwaar in de schulden. Ook drijft het de huizenprijzen tot astronomische hoogten op. Het kan ook anders. Hoe duur is het allergoedkoopste denkbare, maar toch nog legale, huis in Nederland?
Bureaucratisch paradijs Nederland
Nederland is een zwaar gereglementeerd land. Voor een deel is dat ook nodig. Immers we wonen hier dicht op elkaar, dus de kans is vrij groot dat je iemand hindert. Voor een ander deel kan je je oprecht afvragen of de regeldruk allemaal wel zo nodig is. Een goed voorbeeld hiervan is het zeer gedetailleerde Bouwbesluit, waarin alle eisen staan waaraan woningen moeten voldoen. En dat zijn er nogal wat. Zelfs het, volgens de overheid, beter leesbare Bouwbesluit 2012 telt ondanks de eenvoudiger tekst nog steeds 350 pagina’s. Tot overmaat van ramp wordt daarin ook vaak verwezen naar NEN-normen en dergelijke die alleen voor heel veel geld (rond de honderd euro per boekje) te bestellen zijn. Deze liggen overigens ook ter inzage in bibliotheken van technische universiteiten.
Belangrijkste eisen Bouwbesluit
Als we uitgaan van de minimale eisen zoals in het Bouwbesluit 2012 genoemd, voor een gemiddeld gezin van twee volwassenen en twee kinderen, komen we op de volgende hoofdpunten.
* Minimaal 12 vierkante meter woonoppervlakte per persoon (dus 48 m2 woonoppervlak).
* Elke etage 3 m hoog. Bij afmetingen van plm. 5x5x6 m (de energiezuinigste vorm) komen we dus op 170 vierkante meter oppervlak, waarvan 25 vierkante meter elk fundering en dak. De vloer van de eerste verdieping is dan extra.
* Goede ventilatie (7 liter + 0,9 l per vierkante meter per seconde), tegelijkertijd max. 0,2 kubieke meter per seconde tocht).
* Voldoende droog: luchtvochtigheid overal lager dan 70%.
* Voldoende energiezuinig (komt neer op minimaal dubbel glas, muur in totaal 2,5 m2 K/W. In de praktijk: bijvoorbeeld 7 cm dik, goed afgedicht massief hout of een dubbele geïsoleerde bakstenen muur).
* Voldoende groot aanrecht (plm. 1,5 m2) met plaats voor een kooktoestel.
* Sanitair (douche, wc, kraan). Afvalwater moet op een milieuvriendelijke wijze worden afgevoerd, dus geloosd op het riool of in een septic tank. Dit laatste mag alleen in het buitengebied, als er geen riolering is. Geen wonder, dit is een belangrijke inkomstenbron voor waterzuiveringsbedrijven waarin gemeenten grootaandeelhouder zijn. Zelf een biologische waterzuivering of biogastank aanleggen is uiteraard uit den boze.
* Daglicht. Een hels ingewikkelde berekening die er op neerkomt dat de daglichtsterkte in elke ruimte minimaal 10% van die in het open veld moet bedragen. Geen ambtenaar die er op komt domweg deze simpele eis op te nemen, die ook zeer snel met een simpel lichtmetertje is te checken. Een amateurbouwer kan dit in grote lijnen bereiken door minimaal 10% van de totale buitenoppervlakte uit doorzichtig materiaal te laten bestaan. Hierbij moet uiteraard rekening worden gehouden met schaduwwerking van omringende bomen etc.
Oplossing: dubbel tuinhuisje plus serre
Het is uiteraard het goedkoopste, gebruik te maken van standaard materialen en componenten. Grote blokhuttenfabrikanten verkopen goed geïsoleerde tuinhuisjes met een oppervlakte van rond de 25 tot 30 vierkante meter voor rond de zesduizend euro per stuk. In 2021 zijn deze prijzen veel hoger geworden: een goed geïsoleerde blokhut van ongeveer 40 m2 met dikke 94 mm dikke wanden kost rond de 40.000 euro. Dit is in principe al een eengezinswoning. Hierbij kan een serre worden toegevoegd van enkele vierkante meters. Dit zal bij zelfbouw rond de duizend euro kosten.
Hierbij moet een betonvloer gestort worden voor een stabiele ligging. Voor rond de vijftig vierkante meter kan dit voor tussen de duizend tot tweeduizend euro. Een eenvoudige douchecabine is bij de bouwmarkt Gamma te krijgen rond de vierhonderd euro, een eenvoudig toilet rond de honderdvijftig euro. Met simpele wastafel, betegeling en riolering komt dit in totaal op vijftienhonderd euro.
Dan de keuken. Een eenvoudig aanrecht met ruimte voor een kookplaat, plus gootsteen komt op ongeveer tweehonderd euro. Het leggen van alle elektrische leidingen zal rond de driehonderd euro kosten.
Een goedkope HR-ketel komt op de twaalfhonderd euro. Hierbij komt nog een geiser voor warm water voor de douche en de keuken. Reken voor al deze apparatuur plus installatie samen op rond de tweeduizend euro.
Wonen voor 50.000-60.000 euro mogelijk
De totale kostprijs, exclusief bouwgrond dan, ligt hiermee onder de zestigduizend euro. Hiervoor heb je dan een mooie energiezuinige bungalow met kleine serre. Voor ongeveer dit bedrag is bij een Lets bedrijf overigens een vijf keer zo groot huis te bestellen. Wel moet dit huis dan nog worden voorzien van de genoemde inbouwapparatuur. Dit zal rond de vijfduizend euro extra kosten.
Waarschijnlijk is door scherp in te kopen nog wel het een en andere op deze prijzen te beknibbelen. Ook is dit een redelijk mainstream en ook ecologisch verantwoorde oplossing. De volgende keer zullen we echt de diepte induiken wat prijzen betreft. Hiervoor is het echter nodig de Nederlandse bouwregels aan onze laars te lappen. Wel zal er geen enkel compromis worden gesloten wat wooncomfort en veiligheid/gezondheid betreft.
Lees ook: Visionaire woonideeën
